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10.12.2018

Ordinations-und Therapieräumlichkeiten Im Wohnungsverband

Die steuerliche Absetzung von Betriebsräumen im Rahmen des Privathauses oder der privaten Wohnung kann zu einer lukrativen Steuerersparnis führen.

Wird die Immobilie allerdings verkauft, kann dies wegen der seit April 2012 wirksamen Immobilienertragsteuer zu einem teuren Nachspiel führen.


Seit 2012 sind auch Privatverkäufe von Immobilien mit einer Steuer von 30 % des Veräußerungsgewinnes (Differenz Verkaufs-preis minus Anschaffungskosten) belegt. Wurde das Objekt bereits vor dem 1.4.2002 angeschafft, so reduziert sich diese Steuer auf 4,2 % des Verkaufspreises.


Rettungsanker Hauptwohnsitzbefreiung


Die Befreiung von der ImmoEst greift dann, wenn Sie am betroffenen Domizil entweder seit Anschaffung ununterbrochen mindestens 2 Jahre Ihren Hauptwohnsitz hatten oder dies in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre der Fall war und mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche zu eigenen Wohnzwecken gedient haben.


Keine Hauptwohnsitzbefreiung:


Nehmen die betrieblich genutzten Räume mehr als 1/3 der Gesamtnutzfläche ein, dann steht folglich die Hauptwohnsitzbefreiung zur Gänze nicht zu.


Nur teilweise Hauptwohnsitzbefreiung:


Ab einer Nutzung von 20 % ist Vorsicht geboten: Beträgt die Fläche der Betriebsräume in der Privatimmobilie 20 % oder mehr, so ist dies als Betriebsvermögen zu qualifizieren. Im Falle einer Veräußerung ist damit die Hauptwohnsitzbefreiung zwar nicht zur Gänze, aber immerhin anteilig im Ausmaß des vorliegenden Betriebsvermögens teilweise nicht anzuwenden. Im Falle einer betrieblichen Nutzung Ihres Eigenheimes im Ausmaß von 20 % bis 33,33 % erfolgt somit eine Aufteilung in einen betrieblich genutzten Teil und einem privat genutzten Teil. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt dann nur für den privat genutzten Teil zur Anwendung.


Beispiele:


• Betriebsraum unter 20 % der gesamten Nutzfläche:
Ein Arzt nutzt für die Gutachtertätigkeit ein privates Arbeitszimmer mit einer Fläche von 25 m². Die Gesamtnutzfläche beträgt 200 m². Daher nimmt das Arbeitszimmer nur 12,5 % der Gesamtfläche ein, die Hauptwohnsitzbefreiung steht zur Gänze zu.
Hinsichtlich des Gebäudes sind 12,5 % steuerlich laufend absetzbar.


• Betriebsräume zwischen 20 % und 33 %:
Ist bei obigem Arbeitszimmer noch ein Besprechungsraum mit 15 m² dabei, dann sind 40 m² betrieblich genutzt und somit 20 % der Gesamtnutzfläche. Damit greift die Hauptwohnsitzbefreiung nur noch für den privaten Anteil von 80 %.
Hinsichtlich des Gebäudes sind 20 % steuerlich laufend absetzbar.


• Betriebliche Gebäudenutzung über 1/3 der Gesamtnutzfläche:
Hätte das Besprechungszimmer hingegen 42 m², so erreicht der Betriebsanteil insgesamt 33,35 % der Gesamtnutzfläche, womit die Hauptwohnsitzbefreiung zur Gänze verloren geht.
Laufend sind vom Gebäude in diesem Fall 33,35 % absetzbar.


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