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14.8.2019

Airbnb – das unbekannte Wesen

Zahlreiche betten, Zimmer und Wohnungen werden in Österreich inzwischen über die Internet-Plattform Airbnb vermarktet.Welche Konsequenzen hat so eine „Vermietung“ überhaupt und ist das eigentlich eine Vermietungstätigkeit? In diesem Beitrag finden Sie eine grundsätzliche Analyse dazu.

Vor etwas mehr als zehn Jahren wurde in den USA im
Internet eine Buchungsplattform zur Vermietung von Unterkünften gegründet. Der ursprüngliche Name war Airbed
and breakfast (was übersetzt Luftmatratze und Frühstück
bedeutet), daraus wurde dann die Kurzbezeichnung Airbnb. Während anfangs nur eine Schlafmöglichkeit auf einer
Couch oder ein Zimmer in einer Wohnung angeboten wurde,
werden mittlerweile ganze Wohnungen und Häuser angeboten. Liegenschaften werden inzwischen auch ausschließlich
zur Ausübung von Airbnb erworben, weil die Nachfrage
ständig zunimmt und damit die Umsätze in diesem Bereich
steigend sind.
 
Im weitesten Sinn werden die vorhin beschriebenen Leistungen nicht nur von Airbnb angeboten, sondern auch von
ähnlichen Buchungsportalen wie 9flats oder booking.com.
 
Die Plattformen verdienen ihr Geld durch die Vermittlungsprovision, die bei einer Buchung anfallen. 
 
Airbnb & Steuerrecht
Im Steuerrecht unterscheidet man zwischen Einkünften aus einer Vermietung bzw Verpachtung und einer gewerblichen
Tätigkeit (Gewerbebetrieb). Eine „Vermietung“ kann dabei auch als gewerbliche Vermietung – und somit als Gewerbebetrieb – angesehen werden. Denken Sie nur an die Vermietung von Zimmern in einem Hotel – das ist die klassische gewerbliche Vermietung und führt zu Einkünften aus einem Gewerbebetrieb (Beherbergungsgewerbe). 

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Nebenleistungen machen AirBnB Einnahmen gewerbepflichtig.

Abgrenzung Vermietung zu Gewerbe
Der Kunde eines Hotels schätzt den Service, den ein gutes
Hotel bietet. Das sind die Nebenleistungen, die zusätzlich zur
eigentlichen Überlassung eines Raumes hinzutreten und charakteristisch für eine gewerbliche Vermietung sind:
Die tägliche Reinigung des Zimmers,
  • Austausch der Handtücher,
  • das täglich frisch gemachte Bett,
  • der voll gedeckte Frühstückstisch,
  • das Zeitungsservice,
  • der Hotelshuttledienst und 
  • vielleicht sogar die Übernahme und Verteilung der Post oder die Verwahrung von wertvollen Gegenständen.
 
Werden auch nur einige der aufgezählten Nebenleistungen
als Zusatzleistung erbracht, dann liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor, ansonsten sind es „nur“ Einkünfte aus
Vermietung bzw Verpachtung.
Das macht einen großen Unterschied aus, weil Gewerbebetriebe Betriebsvermögen begründen und bei Einstellung einer
solchen gewerblichen Tätigkeit kommt es zur Betriebsaufgabe und der Entnahmebesteuerung samt Aufdeckung der
stillen Reserven. So etwas gibt es bei der reinen Vermietung
nicht.
Die Abgrenzung zwischen der gewerblichen Vermietung
(also Gewerbebetrieb) und der bloßen Vermietung (sog vermögensverwaltende Vermietung) erfolgt über das Vorhandensein oder eben Nichtvorhandensein von Zusatzleistungen
und ist nicht immer so einfach, wie hier dargestellt. Als Faustregel zieht das Finanzministerium folgende Grenzlinien:

bloße Vermietung liegt vor
  • bei Zimmervermietung: bis zu 10 Betten
  • bei Appartementvermietung: bis zu 5 Appartements
sofern bei beiden keine „erheblichen“ Nebenleistungen erbracht werden.
 
Soweit einmal zur Einkommensteuer. Bei der Umsatzsteuer werden beide Arten grundsätzlich gleich behandelt. Der
Steuersatz beträgt 10 %. Bis zum Erreichen der Kleinunternehmergrenze kann bei beiden umsatzsteuerfrei vermietet
werden.
 
Airbnb & Sozialversicherung
Während es für eine betriebliche Tätigkeit eine Sozialversicherungspflicht gibt, unterliegt die bloße Vermögensverwaltung
keinen Sozialversicherungsbeiträgen.
Wer Arbeitslosengeld oder einen Pensionsbezug vor Erreichen des regulären Pensionsantrittsalters erreicht, darf nur
bis zur Geringfügigkeitsgrenze dazu verdienen. Das gilt nur
für eine sog „aktive Erwerbstätigkeit“, nicht hingegen für
eine vermögensverwaltende Tätigkeit.
 
Airbnb & Gewerberecht
Für eine gewerbliche Tätigkeit benötigt man grundsätzlich
eine Gewerbeberechtigung, bei gebundenen Gewerben sogar
eine Befähigungsprüfung. Für Privatzimmervermieter gibt es
eigene Regeln. Die Abgrenzung erfolgt ähnlich wie im Steuerrecht, aber eben nur ähnlich.
Nicht zu vergessen sind die behördlichen Auflagen, die eine
Betriebsanlagengenehmigung zur Ausübung eines Gewerbebetriebes mit sich bringt!
 
Airbnb & Raumordnung/Bauordnung
Wer eine gewerbliche Tätigkeit auf einem bestimmten
Grundstück betreiben will, benötigt dafür eine entsprechende
Widmung der Fläche. Für diese Zwecke erlässt die jeweilige
Gemeinde Flächenwidmungspläne. Bei fehlender Widmung
kann es große Probleme geben!
Und wer ein Gebäude auf einem Grundstück errichten
möchte, muss die jeweilige Bauordnung (je nach Bundesland
verschieden) beachten... 

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