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18.03.2019

Private Vermietung über Internetplattformen

Die Vermietung von Immobilien über diverse Internet-Plattformen wie booking.com oder Airbnb hat stark zugenommen und wird auch zunehmend von unseren Mandanten in Anspruch genommen. Für die Vermittlung zwischen Anbieter und Nachfrager ist an die jeweilige Plattform eine Vermittlungsprovision zu zahlen.


Einkünfte aus solchen zumeist kurzfristigen Vermietungen sind steuerpflichtig. Bei dieser Tätigkeit handelt es sich entweder um die Vermietung von Wohnräumen oder um gewerbliche Fremdenzimmervermietung.
Die Beurteilung, ob eine vermögensverwaltende Vermietung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder eine gewerbliche Vermietung mit Einkünften aus Gewerbebetrieb vorliegt, ist hinsichtlich Einkommensteuer und Sozialversicherung relevant.


Vermögensverwaltende Vermietung - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung


Hier liegt schwerpunktmäßig die bloße Überlassung des Objektes vor, ohne dass wesentliche Nebenleistungen erbracht werden. „Faustregel“: Eine Zimmervermietung bis 10 Betten oder eine Appartementvermietung bis 5 Appartements gilt noch als vermögensverwaltende Vermietung. Dabei darf auch ein Frühstück angeboten werden und es wird die tägliche Reinigung vorgenommen. Als Nebenleistungen kommen auch in Frage die gelegentliche und freiwillige Übernahme von Poststücken, Schneeräumung, Hausbesorgertätigkeiten, eine Waschküche, Schistall, Bereitstellung von Heizwärme und Warmwasser, Lüften des Hauses, gelegentliche Überwachungstätigkeiten. Die Judikatur besagt, dass letztendlich das Gesamtbild der Verhältnisse entscheidet.


Die steuerliche Folge der Einordnung in die vermögensveraltende Vermietung ist, dass die Einkünfte daraus als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung qualifiziert werden. Dies bedeutet, dass die Immobilie im Privatvermögen bleibt, eine Abschreibung von 1,5 % angesetzt werden kann und es zu keiner Sozialversicherungspflicht kommt.


Gewerbliche Vermietung – Einkünfte aus Gewerbebetrieb


Die Finanz geht von einer gewerblichen Vermietung aus, wenn es sich - wiederum als „Faustregel“ – um eine Zimmervermietung mit mehr als 10 Betten oder eine Appartementvermietung mit mehr als 5 Appartements handelt und dabei auch die bereits oben beschriebenen Nebenleistungen vorliegen. Die Abgrenzungsmerkmale sind kasuistisch und haben nur Indizwirkung. Es ist immer auf das Gesamtbild der Verhältnisse abzustellen.
Handelt es sich um eine gewerbliche Ver-mietung, so sind die Einkünfte auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die mittels Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder Bilanzierung zu ermitteln sind. Die Immobilie wird zu Betriebsvermögen, als Abschreibung stehen 2,5 % zu, die Einkünfte sind GSVG- sozialversicherungspflichtig.


Umsatzsteuer


Es gelten die allgemeinen Regeln des Umsatzsteuerrechtes. Das bedeutet, dass die Vermietungs-/ Beherbergungs-Umsätze ab 1.11.2018 wieder einheitlich mit 10 % zu besteuern sind. Zwischen 1.5.2016 und 31.10.2018 war zu differenzieren, ob ein Umsatz als Vermietung für Wohnzwecke (dann 10 %) oder als Beherbergung (dann 13 %) zu qualifizieren war.
Beträgt der Umsatz aus sämtlichen steuerpflichtigen Tätigkeiten unter € 30.000,00 kann die Kleinunternehmerregelung in Anspruch genommen werden. Es ist in diesem Fall keine Umsatzsteuer abzuliefern.

Zivilrechtliche Aspekte

Handelt es sich beim Vermietungsobjekt um eine Mietwohnung, ist zu klären, ob eine Untervermietung überhaupt zulässig ist. Für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, sind die Untermietverbote gem. § 11 Mietrechtsgesetz zu beachten. Im Extremfall kann es bei Nichtbeachtung zur Kündigung des Mietvertrages kommen.
Handelt es sich beim Vermietungsobjekt um eine Wohnung im Wohnungseigentum, ist eine „touristische Nutzung der Eigen-tumswohnung“ in der Regel nicht zulässig. Es kommt hier auf die Widmung der Wohnung an. Die touristische Nutzung der Wohnung wäre eine Widmungsänderung und bedarf dann auch einer Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer in diesem Haus.


Tourismusabgabe bzw. Fremdenverkehrsabgabe


Vermieter von Privatquartieren sind idR verpflichtet, eine Fremdenverkehrsabgabe von den beherbergten Personen einzuheben und abzuführen.


Zusammenfassung


Einnahmenüberschüsse im Rahmen der Vermietung über Internet-Plattformen sind Einkünfte, die der Einkommensteuer bzw. der Umsatzsteuer unterliegen. Im Regelfall werden, außer es werden mehrere Objekte vermietet, diese als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren sein.


Sollten Vermieter bisher „übersehen“ haben, diese Umsätze zu versteuern, steht jedenfalls der Weg zur Selbstanzeige beim Finanzamt offen. Der Druck dazu könnte unter Umständen größer werden, wenn man einen Blick nach Deutschland wirft. Deutsche Steuerbehörden haben im Mai 2018 eine Gruppenanfrage an die irischen Steuerbehörden mit dem Ziel gestellt, von dort ansässigen Internet-Plattformen Nutzerdaten bzw. detaillierte Auskünfte über Vermietungsaktivitäten zu erhalten.


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